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          崇州文旅集團官網

          成都降低開發強度 容積率從4.0降至最高2.5

          2017.10.30

          住宅容積率從4.0降低到最高2.5,新建小區的房子再也沒那么擠了;

          未來新建公園綠地不僅僅只是觀景、鍛煉的去處,用地面積達到一定標準的還將設置圖書館、博物館、展覽館、青少年宮等政府持有的公共服務設施;

          新建住宅建筑不得設置底商,商業應獨立設置;天府中心中央商務區,或再現一條“人民南路”……

          近日,成都市規劃局通過官網正式發布《成都市城市規劃管理技術規定(2017)》,新規對市民關注的小區居住環境、城市品質打造、公共服務設施提升等,都做出了明確的界定和要求。

          目前,該規定已通過市政府批復同意,已于10月11日起正式執行。成都商報記者梳理新規發現,成都市第十三次黨代會提出的“三降兩提升”,即降低開發強度、降低建筑尺度、降低人口密度,提高產業層次,提升城市品質,這些要求在新規中都有相應落實,也將對未來的城市建設和發展進行約束和提升。


          降低開發強度

          城市**區最高容積率為2.5

          跟2014年的舊版相比,新版中一個比較大的改變就是對“容積率”進行調整:2014版中,成都主城區住宅容積率普遍在4.0甚至更高。高容積率住宅項目意味著小區內房子建得多,居住人口密度大,對小區內的健身場所、電梯、消防通道等形成較大壓力。成都商報去年曾探訪東門一個高容積率小區時發現,該小區每天有近千人同擠兩部電梯。

          而這類高容積率小區過多,也會影響一座城市的居住品質,與目前成都大力提倡打造宜居城市的大背景相違背。今年9月,市規劃局還在發布的《成都“中優”規劃優化方案》中特別提到,“容積率過高是導致交通擁堵、城市形態較差、特色不突出的主要原因。成都將借鑒天津、上海的規劃,降低人口密度、開發強度,在中優區域不同形態內執行不同容積率的要求?!?/span>

          在新版中,這一要求落實下來。新版技術規定按規劃區位、交通條件、產業發展和市政基礎設施的綜合承載能力,將中心城區居住、商業服務業設施等建設用地劃分為**區、一般地區和特別地區,以期“形成疏密有致、高低錯落、建筑與自然環境和諧相融的城市空間形態”。按照新規,城市將降低開發強度,即“城市**區最高容積率為2.5,一般地區為2.0,特別地區為1.5。容積率下降到2.5以下,這意味著未來將擁有更好的城市居住品質。


          降低建筑尺度

          住宅建筑不宜出現6棟及以上簡單重復

          成都商報記者梳理發現,在降低建筑尺度上,新規對建筑形態、建筑連續面寬、建筑形體等方面進行了控制,試圖傳遞一種“人性化的城市空間”概念,進一步優化城市建筑形態,加強城市形態精準規劃,精細化管控,通過重點地區城市設計及詳細城市設計,編制城市設計導則,加強對城市建筑尺度的管控,提升城市的建筑品質。

          新規要求,二環路以外臨主要山體、主要河道、歷史文化街區、主要公園一側的建設項目用地紅線50米以內建筑高度應不高于24米。這是為了加強“四邊”建筑形態控制上,形成高低錯落、疏密有致的城市空間形態。

          新規還對中心城區范圍內臨規劃寬度30米以上道路(含30米)和主要河道的建筑高度大于24米或10層(含10層)以上的純住宅建筑主樓的最大連續面寬投影有要求,如當建筑高度不高于24米時,最大連續面寬投影不宜大于80米。建筑面寬是指一棟建筑物(房間)的寬度,即從一面墻皮一側到另一墻皮同一側,對“建筑連續面寬”的控制,可以形成人性化的城市空間。

          同時,2萬平方米以上建設用地內的建設項目,高層建筑之間的高差比不宜小于25%;商業辦公建筑不宜出現3棟及以上簡單重復,住宅建筑不宜出現6棟及以上簡單重復。這是通過對建筑形體的控制,使建筑外觀體現出多樣化,同時采取組群布局方式,通過建筑組群之間材質、色彩、形態、立面處理上的區別,形成豐富多樣的建筑形態。


          2萬平方米及以上的公園綠地內

          可配建圖書館、博物館

          新規另一大特色是對公建配套的強調,對公園綠地用途進行了調整。未來公園綠地不僅僅只是觀景、鍛煉的去處,用地面積達到一定標準的,還將設置圖書館、博物館等政府持有的公共服務設施。

          對于公建配套設施,新規要求必須按規劃要求的面積標準配建,且社區服務中心、農貿市場、郵政服務網點、社區衛生服務中心、體育活動中心等設施不應設置在地下(含半地下)空間內,其中農貿市場應優先設置于地面一、二層。

          擬建住宅(含公寓)的建筑面積之和大于3萬平方米的項目,應配建全民健身活動場所一處,并配置健身活動設施。同時,新建建設項目,應按不同標準配建垃圾用房,并要求其建筑設計和外部裝飾應與周圍居民住宅、公共建筑物及環境相協調。

          新規還規定了建設用地內配建機動車、非機動車停車場(庫)的標準,二環以內住宅的機動車位,每百平方米最低配建為1個,二環以外為1.2個。而公租房和廉租房原則上不配建停車場(庫)。

          而在規劃的公園綠地上配建公共服務設施時,用地面積在2萬平方米及以上的公園綠地內配建圖書館、博物館、展覽館、青少年宮等政府持有的公共服務設施,這也改變了以前公園綠地只適合散步游覽的單一用途。


          新建住宅建筑不得設置底商

          商業應獨立設置

          新規中,要求“新建住宅建筑不得設置底商,商業應獨立設置”,也是此次一大看點。這對此前“住宅+底商”的傳統建筑類型是一個顛覆,兼容的商業只能從住宅中脫離出來,單獨設置,而住宅將更加純粹。

          底商的弊端此前早已被人所詬病,特別是帶有餐飲業態的底商,對樓上住戶所帶來的噪音、油煙等污染,已成為一大社會公害,成都市級相關部門此前曾接到過大量類似投訴。而將商業單獨設置,則有望在新建小區中徹底扭轉這一社會現象。

          市規劃局此前在解讀《成都“中優”規劃優化方案》時透露,將加強社區住宅建筑底商控制,商業應獨立設置。與此配套跟進的是,還將逐步轉變現有住宅底商低端業態,提升社區服務能力,并對“破墻開店”及違法建設等行為進行嚴厲查處。

          跟舊版中的“天府廣場中央商務區”一樣,新版還加入“天府中心中央商務區”并單獨設為章節。兩相對比發現,天府中心中央商務區,或將再現一條“人民南路”。比如針對建筑后退規劃道路紅線,有一個“最小距離”控制要求,人民南路(錦江至火車南站段)達到15米,形成了如今在人民南路人行道上行走的寬闊感。這個標準放置在天府中心中央商務區范圍內,就是寧波路(天府大道至廈門路段)與漢州路,它們同樣達到15米,這意味著類似于人民南路這樣標準和規模的道路將重現天府新區。

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